安信證券-固定收益主題報告：如何理解“930”房地產政策集中松綁？-221002

　　事件：

　　2022年9月29日-30日，央行、銀保監會、財政部、稅務總局四部委陸續發布三項政策，提出局部階段性放寬首套房貸款利率下限、階段性對居民換購住房繳納的個人所得稅予以退稅優惠、下調首套公積金貸款利率多項措施。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】

　　我們點評如下：

　　1、“930”往往是房地產政策的重要窗口，本次三項全國性政策集中出臺，為近年首次，政策對居民住房需求的支持力度加大。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）歷史上“930”往往是房地產政策的窗口，如2014年“930”、2015年“930”、2016年“930”等。2016年“房住不炒”提出以來，政策以因城施策為主，較少有全國性政策集中出臺，本次四部委三項政策為2016年“217”（2014-2016年最后一組放松政策）以來首次。

　　2、政策內容解讀。（1）下調首套房貸利率下限、下調公積金貸款利率：均出現在央行三季度例會首提“推動降低個人消費信貸成本”之后。其中，滿足階段性放寬首套房貸利率下限的城市以位于中西部省份的弱二三線城市為主，預計這些城市首套房貸利率下限或可向1年期LPR適當靠攏。（2）個人所得稅優惠。住房交易環節涉及的增值稅和契稅已在2014-2016年調整至歷史較寬松水平，此次個人所得稅優惠可進一步減輕住房置換中的稅務負擔。由于不限定城市能級，對房屋增值額或成交總價更高的高能級城市優惠額度更高，但考慮到政策同時要求在1年內購房才進行退稅，仍以支持居住需求為主。

　　3、2021H2以來，我們對房企流動性困境做了系統性研究，多次強調需求端政策作為放松第二空間的重要性。房企流動性困境初期主要來自個別大型房企風險暴露引發金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現一致性的收縮行為，導致房企籌資現金流嚴重不足。但在銷售穩定的情況下，房企償債困難更多來自于在債務到期時點沒有足夠的時間將存貨轉化為現金，屬于“流動性困境”而非“資不抵債困境”。但房企流動性困境對商品房銷售存在“負反饋”機制，尤其“保交付”事件發生后，居民購房模式從期房轉向現房又加劇了房企銷售困難，不利于遏制“流動性困境”向“資不抵債困境”蔓延。因此化解房企流動性困境的政策分為兩個空間（《房地產放松的空間有多大？》），一是執行糾偏，二是穩定銷售。其中穩定銷售需滿足兩個條件，（1）讓居民“敢買房”，解決“保交付”的問題。這需要為貨值不足的項目提供足量的政策性資金支持。央行三季度例會提出的保交付專項借款“加量”或可加快化解節奏；（2）讓居民“愿買房”，解決“購房預期”的問題。房價溫和上漲利于防范“經營性擠兌”，也有利于化解“金融性擠兌”，從根源上遏制負反饋的發生（《房企流動性困境的完整圖譜》）。因此，有必要對前期過度收緊的房地產調控政策進一步放松。我們曾明確提出的“首套房單獨施策”等措施（《房企流動性危機：演化、痛點和房企關切點》），在此次三項政策放松中也明顯體現。

　　4、預計商品房銷售仍處于磨底階段，未來政策料將還有繼續放松的空間。三項政策均以支持居住需求為目標，更多是為地產銷售“托市”而非“舉市”，預計地產銷售仍在震蕩磨底階段。從政策周期的角度看，房地產政策方向已轉向寬松周期，而且政策目的在于促進剛需和改善等居住性需求釋放，但對“不炒”的底線依然清晰。因此，一方面對有礙居住需求釋放的相關政策料將還有繼續放松的空間，如促進“限貸不過度”（部分城市的首套房認定標準過嚴、普通房認定標準沒有及時隨市調整、二套房首付比例過高等）；另一方面是否可以考慮對限購政策更加精準化執行，如采用“限購不限籍”（本地籍貫不限購）、對部分房價上漲壓力不大的重點城市采取“限區不限市”（限購精細化到區）等?？傮w而言，支持“房住”的政策不斷放松，堅守“不炒”的底線依然清晰，二者交叉地帶的政策能否松動是接下來的主要觀察點。

　　風險提示：數據統計不全、經濟超預期、房地產監管政策超預期等