國金證券-房地產行業：個稅減免公積金利率下調，全國政策寬松加碼-221002

　　事件

　　2022年9月30日，財政部和稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】同日，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

　　評論

　　個稅減免力度與1999年相當，積極信號明顯。①本輪地產銷售同比增速已持續15個月（2021年7月-2022年9月，根據百強銷售預測全國9月同比仍下滑）同比下滑，時長已經超過了2008年（連續11個月下滑）和2014-15年（連續13個月下滑）。受疫情和斷供潮的影響，本輪銷售復蘇所需時間更長且中間節奏有反復，僅靠因城施策較難全面扭轉信心，全國性寬松政策出臺有較強必要性。②個稅減免政策的首次提出是在1999年，彼時正處于取消福利分房制度的初期，為了防止銷售下滑過快，政府出臺了一系列政策鼓勵購房，其中關于個稅提出了“個人出售現住房后1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金”的措施。這一條例在2010年9月的《關于調整房地產交易環節契稅、個人所得稅優惠政策的通知》中被取消，此后一直未重新啟動持續至今。本次發布的個稅減免政策，從力度上與1999年相當；從頻次上是1998年房改以后第二次啟用該政策，釋放的積極信號明顯。③二手房個稅通常按成交價的1%或差額的20%計算（對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個稅），本次個稅減免有利于提升二手房的交易熱度，同時釋放更多改善置換需求入市。

　　信貸端放松繼續，組合拳助力復蘇。9月29日，人民銀行和銀保監會發布了針對住房信貸階段性調整的政策，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。本次首套個人住房公積金貸款利率下調，與此前信貸調整一起，再次降低了首套房的購房成本，這與當前已有的放松政策，以及未來可能落地的更多放松政策（比如認房認貸放松）形成組合拳，將有助于后續銷售復蘇。

　　百強房企整體銷售同比下滑，多家央國企銷售同比轉正。①百強整體銷售仍較弱，9月依然下滑。根據克而瑞數據，2022年9月，百強房企全口徑銷售金額為6269億元，環比+4%，同比-26%，同比下滑幅度相較8月的-33%略有收窄。2022年1-9月，百強房企累計全口徑銷售金額同比-46%，降幅較1-8月收窄2pct。②房企銷售持續分化。TOP10房企銷售更具韌性，1-9月累計銷售同比-39%，9月單月銷售環比+7%，同比-7%，均好于百強。9月TOP30房企中已有11家同比為正，多為央國企。越秀地產、中國鐵建、招商蛇口、華發股份、華潤置地9月銷售同比增速均在40%以上，分別為+175%、+49%、+47%、+45%、+41%；中海地產和保利發展9月全口徑銷售同比也已轉正，分別為+11%和+10%。

　　投資建議

　　我們認為此次個稅減免政策有助于提高二手房交易活躍度，利好貝殼；信貸端的政策組合拳有利于整體銷售復蘇，近一年有能力且持續獲取新增優質土儲的房企，有望受益后續的銷售復蘇，推薦綠城中國、建發國際、中國海外發展、保利發展。

　　風險提示

　　寬松政策效果不佳；疫情多點爆發；多家房企債務違約；三四線城市恢復力度弱